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Eine Information der BHW Bausparkasse

Zinswende, Inflation, hohe Immobilienpreise…ist der Traum von den eigenen vier Wänden für Normalverdiener und Familien überhaupt noch realisierbar? Lesen Sie hier, was bei der Finanzierung helfen könnte.

Die Per­spek­tiven für Menschen, die Wohn­eigen­tum er­werben oder bauen wollen, scheinen weniger leicht erreichbar zu sein. Ein Blick auf die Zahlen zeigt allerdings, dass sich aktuell nichts geändert hat. Die Aus­gangs­situation ist nämlich heute nicht schlechter als vor rund 25 Jahren. Der so ge­nannte Er­schwing­lich­keits­index hat sich seit 1995 um 37 Pro­zent ver­bessert, weil bundes­weit die Netto­ein­kommen stärker ge­stiegen sind als die Immo­bilien­preise. Trotz­dem tun sich viele Interes­sen­ten beim Immo­bilien­kauf an­gesichts von In­flation, gestiegener Zinsen und hoher Kaufpreise schwer. Doch wer diese Tipps beherzigt, könnte seinem Traum von den eigenen vier Wänden näherkommen.

Clever planen

Mit der Zinswende sind auch neue Zeiten beim Immobilienverkauf angebrochen. Denn es zeichnet sich bereits ab, dass sich künftig nicht mehr jedes Haus wie von selbst verkauft. Zumindest außerhalb der Metropolen und absoluten Hotspots verbessert sich damit die Position von Kaufwilligen, denn Preisabschläge sind durchaus wieder möglich. Hier gilt es, die Preise zu sondieren und klug zu verhandeln. Es klingt banal, aber beim Kauf eines Autos oder einer Küche machen Sie es doch auch: Also – sehen Sie sich verschiedene Angebote an. Vergleichen Sie Preise und Leistungen und lassen Sie sich Zeit bei der Suche. Die Hilfe eines kompetenten Maklers kann dabei sehr nützlich sein. Die Postbank Immobilien GmbH führt bei Ihnen gerne eine unverbindliche und kostenlose Online Marktpreiseinschätzung durch.

Eigenes Kapital bilden

Wie viel Kredit für Wohneigentum man sich leisten kann, hängt neben der Vermögens- und Einkommenssituation auch vom vorhandenen Eigenkapital ab. Es ist das Fundament jeder Immobilien­finanzierung und hat entscheidenden Einfluss auf die Zins­belastung. Je mehr Eigen­kapital Kreditsuchende mitbringen, desto günstiger wird der Darlehenszins. Das zahlt sich über die Laufzeit eines Darlehens aus. In der Regel erwarten Banken ca. 20 Prozent der Kredit­summe. Wer mehr eigenes Geld einbringen kann, profitiert von einem günstigeren Zins. Das benötigte Eigen­kapital muss aber nicht immer in Euro und Cent auf dem Tisch liegen. Man kann es auch ersetzen, zum Beispiel durch einen Bausparvertrag. Mithilfe eigener Einzahlungen und staatlicher Förderung sammeln Bausparer im Laufe der Zeit Guthaben an, die später mit in die Finanzierung einfließen können.

Gut zu wissen: Das Guthaben aus Riester-Verträgen inklusive der staatlichen Zulagen darf ebenfalls angerechnet werden. Immobilienkaufinteressierte sollten zudem prüfen, ob ggf. Anspruch auf Wohn­raum­förderungs­darlehen oder andere Förder­mittel des jeweiligen Bundes­landes besteht. Finanzielle Unterstützung von Verwandten kann den eigenen Spielraum ebenfalls erweitern.

TIPP: Bei einem Darlehen innerhalb der Familie gilt: Wer sich Geld leiht, sollte nicht aus falscher Scham auf einen Vertrag verzichten. Ein Vertrag gibt beiden Seiten Rechtssicherheit über die Höhe des Darlehens und die Konditionen der Rückzahlung.

Muskeln spielen lassen

Auch mit Eigenleistungen können Sie beim Hausbau Geld sparen. Die sogenannte Muskel­hypothek wird von vielen Baufinanzierern als Eigen­kapital gewertet und kann bis zu 15 Prozent der Baukosten betragen. Dabei übernehmen Kaufende selbst Arbeiten an der Immobilie, etwa Malerarbeiten, das Verlegen des Fußbodens oder das Anlegen des Außen­bereiches. Dabei ist es aber wichtig, den Umfang der Einsparungen und den dafür nötigen Zeitaufwand auch realistisch zu berechnen. Zudem müssen die Eigenleistungen mit den anderen Gewerken abgestimmt werden, die nach einem festen Zeitplan arbeiten. Wer den Zeitplan der Profis durcheinanderwirbelt, weil er mit den Eigenleistungen nicht hinterherkommt, zahlt am Ende vielleicht sogar drauf.

Auf fremden Boden bauen

Die Grundstückskosten sind beim Hausbau ein erheblicher Faktor. Großes Grundstück mit viel Garten – eine Wunschvorstellung, die sich angesichts hoher Grundstückspreise schnell als zu teuer erweisen kann. Selbst auf dem Land gibt es Bauland in aller Regel nicht mehr zum Schnäppchenpreis. Fragen Sie sich also, wie viel Grundstück Sie wirklich brauchen und planen Sie lieber etwas kleiner. Übrigens: Das Erbbaurecht, umgangssprachlich oft einfach auch Erbpacht genannt, bietet eine Alternative zum Grundstückskauf. Wer auf Erbpachtland baut, kauft das Grundstück nicht, sondern pachtet es für eine vertraglich vereinbarte Zeit. In der Regel läuft ein Erbpachtvertrag über mehrere Jahrzehnte – oft sogar über 99 Jahre. Mit dem Grundstücksbesitzer wird ein Vertrag abgeschlossen, in dem die Laufzeit und der Erbpachtzins festgelegt werden. Der Zins wird individuell vereinbart und beträgt in der Regel jähr­lich drei bis sechs Pro­zent des Grundstückwertes. Damit entfällt die Kaufsumme für das Grundstück als große Einmalzahlung. Die niedrigere Kreditsumme wiederum führt zu niedrigeren Zinsen und so zu einer geringeren monatlichen Belastung.

TIPP: Häufig werden Erbpachtgrundstücke von Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen angeboten. Dabei erfolgt die Vergabe teilweise nach sozialen Kriterien. Beispielsweise werden Grundstücke für Familien oder Menschen mit Behinderungen zu deutlich günstigeren Konditionen verpachtet. 

Wieviel Haus muss sein?

Freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus: Bauende haben die Qual der Wahl. Oder eben nicht – wenn sie aufs Geld achten müssen. Reihenhäuser sind im Schnitt am günstigsten. Wer lieber in ein Einfamilien- oder Doppelhaus ziehen will, zahlt in der Regel erheblich mehr. Architekten- oder Serienhaus? Das ist ein weiterer Kostenfaktor, den Sie beeinflussen können. Ein Haus von der Stange ist meist günstiger im Preis als ein Haus, das ein Architekt individuell konzipiert. Auch die Wohnfläche hat Einfluss auf die Kosten der Immobilie. Fragen Sie sich, wie viele Räume wirklich notwendig sind und wie groß sie sein sollen. Muss das Wohnzimmer Tanzsaal-Größe haben, oder reicht es ein paar Nummern kleiner? Und natürlich machen einfache Grundrisse den Hausbau preiswerter. Wer auf Gauben, Erker, Balkons oder Säulen am Haus verzichtet, kann sparen. Außerdem: Denken Sie auch an die Zukunft – alle Kinder werden mal flügge und dann ist das Haus bzw. Grundstück oftmals zu groß.

TIPP: Auch steuerlich können Sie sparen: Die Grunderwerbsteuer macht, abhängig vom Bundesland, immerhin zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises aus – ein erheblicher Kostenfaktor. Hinzu kommt noch die Grundsteuer, die Eigentümer regelmäßig an die Gemeinde zahlen müssen.

Teure Extras

Wer eine eigene Immobilie bauen will, hat viele Wünsche und Vorstellungen, wie das Traum-Zuhause aussehen soll. In der Realität stellt sich dann oft heraus, dass nicht alles umsetzbar – sprich bezahlbar – ist. Ein Keller im Haus – ein großer Kostenfaktor. Brauchen Sie ihn wirklich, oder kommen Sie auch ohne aus? Garage oder Carport? Ein Bad auf jeder Etage? Bodentiefe Fenster im ganzen Haus? Fußbodenheizung in allen Räumen? Der Verzicht auf teure Extras bietet erhebliche Einsparpotenziale.

TiPP: Machen Sie eine Checkliste. Schreiben Sie auf, was Sie gerne hätten und was das kostet. Priorisieren Sie, was Ihnen wirklich wichtig ist – und entscheiden Sie dann.

Alles auf einmal?

Haben Sie nicht den Ehrgeiz, alles sofort perfekt umzusetzen, selbst wenn die Versuchung groß ist. Verschaffen Sie sich finanziell Luft. Außenanlagen zum Beispiel können Sie nach und nach gestalten. Statt eines Carports oder einer Garage tut es vielleicht erst mal ein einfacher Stellplatz fürs Auto. Auch die Inneneinrichtung kostet Geld. Brauchen Sie wirklich überall neue Lampen und Möbel? Die alten tun es vielleicht noch ein Weilchen. Auf Ihrer Wunschliste steht ein Kamin? Sie können ihn auch später nachrüsten.

Gemeinsam stärker

Wer sich mit anderen Bauwilligen zu einer Gemeinschaft zusammenschließt, profitiert von einigen Vorteilen. Durch gemeinsame Planung, Koordination und Einkauf von Materialien sowie Dienstleistungen lassen sich in einer Baugemeinschaft bis zu 20 Prozent der anfallenden Baukosten einsparen – eine attraktive Option, um sich preiswerten Wohnraum in guter sozialer Umgebung zu erschließen. Bislang scheiterte das Modell oft daran, dass kein geeigneter Baugrund zu finden war. Mittlerweile gibt es aber zahlreiche Kommunen, die Grundstücke zu Verkehrspreisen an Baugemeinschaften vergeben. Grundsätzlich gibt es zwei Modelle: Bei einer freien Baugemeinschaft organisieren die Mitglieder alles selbst – von der Suche nach einem Architekten über die Beauftragung der Gewerke bis hin zur Bauüberwachung. Auch das Einholen von Angeboten, die Abrechnung und Bezahlung der Gewerke, das Beantragen der Baugenehmigungen und Co. liegt in der Hand der Mitglieder. So kann die Baugemeinschaft maximal selbstbestimmt planen. Allerdings erfordert dieser Weg Fachwissen innerhalb der Gemeinschaft. Bei einer gesteuerten Baugemeinschaft gibt es dagegen bereits einen Architekten oder eine Baufirma mit fertigen Konzepten, die auf Baugemeinschaften zugeschnitten sind. Die Baugemeinschaft kann sich dann für das Passende entscheiden. Gesteuerte Baugemeinschaften reduzieren den Arbeitsaufwand für die Mitglieder und erfordern weniger Fachwissen. Auch um die Koordination müssen sich die Bauherren nicht kümmern. Der Nachteil: Die Mitglieder der Baugemeinschaft sind weniger flexibel, was persönliche Wünsche angeht und der Gesamtpreis des Projekts ist höher.

TIPP: Das Forum Gemeinschaftliches Wohnen bietet auf seiner Website eine bundesweite Projektbörse, in der Interessierte nach passenden Projekten Ausschau halten oder geplante Bauprojekte inserieren können. 

Beratung vor Ort: Unabhängig Ihrer großen und kleinen Wünsche, lassen Sie sich beraten.