Postbank Presseinformation vom 04.05.2023

 

Nach mehreren Jahren des Anstiegs sind 2022 die Preise für Wohn­eigen­tum in Deutsch­land erst­mals in der Mehr­heit der deutschen Land­kreise und kreis­freien Städte leicht ge­fallen – zu­min­dest real, also unter Be­rück­sich­ti­gung der In­fla­tions­rate von 6,9 Prozent in 2022. In rund 63 Pro­zent der Re­gionen konnten Eigen­tums­wohnun­gen im Be­stand 2022 real güns­tiger er­wor­ben wer­den als im Vor­jahr. Das be­trifft die sieben größ­ten Metro­polen stärker als die Mittel­städte. In etwa 37 Pro­zent ver­teuer­ten sich die Preise real, etwa in den Ferien­re­gionen an der Nord­see, die sich weiter großer Be­liebt­heit er­freuen. Im Durch­schnitt über alle Re­gionen hin­weg lag der Preis­ab­fall gegen­über 2021 in­flations­be­reinigt bei minus 0,7 Pro­zent. 2021 hatte das reale Plus noch 14,2 Pro­zent betragen, im Jahr davor 9,6 Pro­zent. In no­mi­na­ler Rech­nung, ohne Be­rück­sichti­gung der In­fla­tion, welche sich indi­vi­du­ell sehr unter­schied­lich aus­wirken kann, stiegen die Preise für Eigen­tums­wohnun­gen im Durch­schnitt über alle Kreise und kreis­freien Städte den­noch um 6,2 Pro­zent gegen­über 2021. Dies sind Er­geb­nisse der Studie „Postbank Wohn­atlas 2023“.

Ge­stie­gene Zin­sen, eine stark stei­gen­de In­flations­rate und eine auf hohem Niveau stag­nieren­de Nach­frage be­stimmten 2022 den Immo­bilien­markt in Deutsch­land. No­minal steigen die Preise für Eigen­tums­wohnun­gen in Deutsch­land weiter­hin leicht – real sinken sie zurzeit vieler­orts.

„Die Phase, in der Preise für Eigen­tums­wohnun­gen in un­ge­ahnte Höhen klet­ter­ten, ist vor­erst vor­bei. Ak­tuell stag­nieren be­ziehungs­weise sinken die Preise an­ge­sichts einer leicht nach­lassen­den Nach­frage in Folge stei­gen­der Zin­sen und er­höhter Lebens­haltungs­kosten“, sagt Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produkt­manage­ment und damit auch für das Immo­bilien­ge­schäft der Postbank ver­ant­wort­lich. „Aktuell be­finden wir uns in einer Preis­delle, nach der wir wieder höhere Preise bei Wohn­immo­bilien er­warten. Unter der An­nahme, dass die In­fla­tion für einen ab­seh­baren Zeit­raum weiter­hin höher aus­fällt als die zu­grun­de liegen­den ver­trag­lichen Nominal­zinsen, ent­stehen jedoch negative Real­zinsen, so dass die Fi­nan­zierung einer Immo­bilie weiter­hin sinn­voll sein kann.“

 

Preise in den Metropolen fallen stärker als in Landkreisen und mittelgroßen Städten

Groß­städte wie die „Big 7“ waren im Durch­schnitt von dem realen Preis­rück­gang stärker be­troffen als Mittel­städte und Land­kreise. Das zeigt auch der Preis­atlas, den Expert*in­nen des Ham­burger Welt­wirtschaft­sinstituts (HWWI) für die Postbank be­rech­net haben. So sanken die Kauf­preise für Eigen­tums­wohnun­gen im Durch­schnitt über die größ­ten sieben Metro­polen real um -4,3 Pro­zent, im Durch­schnitt über alle Mittel­städte um -1,5 Pro­zent und über alle Land­kreise um -0,1 Pro­zent. „Me­tro­pol­regio­nen waren mit deut­lichen Preis­an­stiegen im Ver­lauf der ver­gangenen Dekade stets unter den Top-Ge­bieten. Ent­sprech­end kam es hier spätes­tens seit 2019 zu einer Über­hitzung bei den lokalen Immo­bilien­preisen. Daher fallen hier die Kor­rek­turen für den Moment am höchs­ten aus“, erklärt Kuhn.

Das bedeutet aber nicht, dass nur Groß­städte von den Preis­an­passun­gen be­troffen sind. Ein Blick ins Detail offen­bart, dass auch in länd­lichen Re­gionen selbst inner­halb der Bundes­länder große Unter­schiede be­stehen. Besonders hohe Preis­schwankun­gen gegen­über dem Vor­jahr treten dabei häufig in Regionen mit einem nur geringen Immo­bilien­an­gebot auf, darum wurden in die Top 10 der größ­ten Ver­än­derun­gen nur die 357 Re­gionen mit min­des­tens 100 An­ge­boten auf­ge­nommen. Am stärksten von diesen Ge­bieten fielen laut Preis­atlas die Kauf­preise real im Ver­gleich zum Vor­jahr im bayerischen Land­kreis Am­berg-Sulz­bach (-23,2 Prozent), im Land­kreis Saal­feld-Rudol­stadt in Thüringen (-20,5 Pro­zent) und im Saale­kreis in Sachsen-An­halt (-18,4 Pro­zent). Der größte Preis­anstieg wurde 2022 mit 22,8 Pro­zent real im Land­kreis Bay­reuth ver­zeich­net, der wie der Kreis mit dem größ­ten Preis­ver­lust in Bayern liegt. Hier lag der Kauf­preis 2022 bei 2.945 Euro pro Quadrat­meter. Auch im Thüringer Ilm-Kreis lag der reale Preis­an­stieg bei mehr als 20 Pro­zent. Hier war der ge­zahlte Preis für Eigen­tums­wohnun­gen je­doch mit 1.898,26 Euro noch relativ mo­derat.

Für Kauf­interes­sierte lohnt auch der Blick in die so ge­nannten Mittel­städte mit 20.000 bis 100.000 Ein­wohner*innen. Die Preise in der kreis­freien Stadt Zwei­brücken in Rhein­land-Pfalz stiegen in­flations­be­reinigt 2022 um 13,2 Pro­zent im Ver­gleich zum Vor­jahr an. Der Quadrat­meter­preis liegt noch recht moderat bei 2.168 Euro. In eini­gen bayrischen Städten, in denen die Preise im Vor­jahr noch stark ge­stiegen waren, sinken sie nun sowohl real als auch no­mi­nal – zum Bei­spiel in Am­berg (-13,1 Pro­zent real), Hof (-11,4 Pro­zent real) und Strau­bing (-9,4 Pro­zent real). Vor allem Hof und Am­berg hatten 2021 noch einen extrem hohen Preis­an­stieg ver­zeich­net.

München bleibt teuer, Hamburg auf Platz zwei der Metropolen

Die bayerische Landes­haupt­stadt ist und bleibt ein teures Pflas­ter. Bundes­weit gibt es keinen Ort, an dem Kauf­interes­sier­te für den Quadrat­meter mehr be­zahlen müssen. Aller­dings fiel der Preis für Eigen­tums­wohnun­gen im Be­stand real um -6,9 Pro­zent gegen­über dem Vorjahr und lag 2022 bei durch­schnitt­lich 9.734 Euro pro Quadrat­meter. Zweit­teuer­ste Stadt in den Big Seven, den sieben größten deutschen Metro­polen, ist Hamburg. Hier wurden im Schnitt 6.685 Euro pro Quadrat­meter fällig – in­flations­bereinigt ein Abfall um -3,9 Pro­zent. Die Hanse­stadt über­holte Frank­furt am Main, die Main­metro­pole rangiert im Ran­king der Big Seven mit 6.654 Euro pro Quadrat­meter auf Platz drei vor Berlin mit 5.904 Euro.

 

 

In der Haupt­stadt fiel der reale Kauf­preis­rück­gang mit -0,1 Prozent gering aus im Ver­gleich der Big Seven. „In Berlin ist die Nach­frage nach Wohn­raum weiter hoch, etwa weil die Ein­wohner­zahl konti­nu­ier­lich steigt. Gleich­zeitig hinkte die Haupt­stadt in Sachen Preis­niveau lange Zeit hinter anderen Metro­polen hinter­her und hat somit noch Nach­hol­poten­zial“, so Kuhn.

Den höchsten realen Preis­abfall unter den größten sieben deutschen Städten ver­zeich­nete Mün­chen. Er lag, wie bereits erwähnt, bei -6,9 Prozent, 2021 hatten die realen Preise dort noch um 15,3 Prozent zugelegt. Auf Rang zwei rangierte Frankfurt am Main mit einem Minus von -5,9 Prozent. Auch in Düssel­dorf und Stutt­gart sanken die Preise real um mehr als 5 Prozent.

Nordsee-Immobilien werden weiterhin teurer

Keine Ent­spannung auf dem Immo­bilien­markt an der Nordsee: Besonders kostspielig sind Eigen­tums­wohnun­gen weiter­hin im Land­kreis Nord­fries­land, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferien­orte wie St. Peter Ording gehören. Hier kostete der Quadrat­meter im Bestand 2022 im Schnitt 9.185 Euro. Das ent­spricht einem erneuten Anstieg um reale 8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr - zwar weniger als 2021 (14,3 Prozent), aber mehr als 2020 (4,8 Prozent). Am stärksten inner­halb der Top 10 legten jedoch die Preise im Land­kreis Aurich zu: In dem nieder­sächsischen Ferien­gebiet, zu dem die Inseln Juist, Norder­ney und Baltrum sowie die Bade­orte Norddeich und Greet­siel gehören, stiegen die Preise für Eigen­tums­wohnungen 2022 real um 17,7 Prozent. Damit zieht der Land­kreis neu in die Top 10 ein.

 

 

Unter den zehn teuersten Land­kreisen finden sich neben den Nordsee-Regionen aus­schließ­lich Land­kreise aus dem Speck­gürtel Münchens und aus den Ferien­ge­bieten des Alpen­vor­landes wie etwa Mies­bach. Aller­dings fielen hier die Preise im Ver­gleich zu 2021 real zumeist – die Aus­nahme bilden der Land­kreis Garmisch-Parten­kirchen mit einem Kauf­preis­an­stieg von real 3,4 Pro­zent und Mies­bach (0,4 Pro­zent). Der Land­kreis München fällt von Platz 3 im Vorjahr auf den 4. Rang. Bad Tölz-Wolf­rats­hausen wird aus den teuersten zehn Land­kreisen ver­drängt.

Niedrige Kauf­preise herrschen in den meisten Regionen Mittel­deutsch­lands sowie ein­zelnen west­lichen und öst­lichen Grenz­regionen, besonders gering fallen sie in vielen ländl­ichen Gebieten in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer*innen 2022 im Land­kreis Mans­feld-Süd­harz in Sachsen-Anhalt, im Vogt­land­kreis in Sachsen sowie im Land­kreis Greiz in Thüringen weniger als 1.000 Euro pro Quadrat­meter. In München jedoch fast 10.000 Euro und in Frank­furt am Main rund 6.700 Euro.

Nachholeffekte in vielen Großstädten vorbei

In nahezu allen Groß­städten mit mehr als 100.000 Ein­wohner*in­nen stag­nieren oder sinken die Preise für Eigen­tums­wohnungen – zu­min­dest in­flations­bereinigt. Zu den Gewinnern gehören vor allem Städte aus Nord­rhein-West­falen wie Herne, Duis­burg, Rem­scheid, Lever­kusen, Wupper­tal und Ober­hausen. Aller­dings beträgt der größte Preis­an­stieg knapp über 5 Prozent real, ein Jahr zuvor erreichten die Groß­städte in der Spitze noch Teuerungs­raten von fast 30 Prozent. Doch die Top 10 sah vor einem Jahr noch anders aus. Einzig Wupper­tal in Nord­rhein-West­falen und Halle (Saale) in Sachsen-Anhalt befinden sich weiter­hin unter den Groß­städten mit den höchsten realen Teuerungs­raten. Die größte Stadt des Bundes­landes liegt in Nach­bar­schaft zu Leipzig und gilt als wichtiges Wissen­schafts- und Wirt­schafts­zen­trum. Während der reale Kauf­preis­anstieg 2021 in Halle jedoch noch 18,7 Pro­zent betrug, lag er 2022 nur noch bei 0,4 Pro­zent. Erfurt hatte im Vorjahr noch mit einem Plus von 29,5 Pro­zent den ersten Platz der Groß­städte ein­ge­nommen, 2022 fiel der Preis für Eigen­tums­wohnungen hier jedoch real um -8,3 Prozent.

„Die Nach­hol­effekte in den relativ er­schwing­lichen Groß­städten Ost- und Mittel­deutsch­lands sind größten­teils vorbei, die Preise stagnieren oder gehen zurück“, sagt Achim Kuhn. „Doch gute An­bindungen an die teuren Metro­polen Düssel­dorf und Köln haben die Nach­frage etwa in Duis­burg, Lever­kusen und der Pendler­stadt Herne getrieben. Lang­anhalten­des Home­office macht den Umzug weiter­hin attrak­tiv.“

 

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Oliver Rittmaier

Mediensprecher

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